Vendredi dernier, un colloque consacré au Droit et Logement, organisé par le Barreau de Valenciennes, a réuni les professionnels concernés par la thématique du logement et du Droit applicable en la matière, en clair du volet judiciaire à son application quotidienne sur le terrain, attention décapant !

Martine Trussant

Le Droit au logement constitue un pilier sociétal pour les citoyen(e)s. C’est pourquoi, il figure dans deux alinéas (10 et 11) du préambule de la Constitution de 1946. Ensuite, la loi DALO (Droit au Logement Opposable) du 05 mars 2007 ancre plus encore cet impératif pour la puissance publique, loi modifiée en 2017, puis en 2018 à travers la loi ELAN dont l’objet est un meilleur accompagnement de l’évolution du logement social. « Néanmoins, le mal-logement demeure criant  en France, en témoigne le drame sur Marseille dans la Rue d’Aubagne », explique Martine Trussant, la bâtonnière du Barreau de Valenciennes. La construction d’un splendide Stade Vélodrome pour le football, et d’une nouvelle Patinoire passaient-ils avant près de 40 000 logements en péril imminent sur Marseille ?

Hervé Delplanque, avocat, mais également président du Conseil d’administration de la Faculté de Droit de Valenciennes, a contribué également à la mise en musique de cette manifestation.

Dans le cadre de ce colloque, 3 ateliers étaient proposés au public (très spécialisé) présent. Le premier était sur la thématique du logement indigne, un fléau combattu avec force dans le Valenciennois. Le Sous-Préfet, Christian Rock, emboite le pas de son prédécesseur en grande osmose avec le ministère public afin de tout mettre en oeuvre pour lutter sur ce sujet fondamental.

Ensuite, un autre atelier s’est concentré sur la voix amiable avant la judiciarisation face à une problématique de paiement d’un loyer, est-ce possible ?

Enfin, le troisième atelier s’est arrêté sur le volet judiciarisation de la résiliation d’un bail dans la parc privé, comme chez un bailleur social. Attardons nous sur ce dernier item clairement difficile à cerner… !

« La loi ELAN a bâti une usine à gaz », Président du TGI de Valenciennes, Xavier Douxami

Dans cet atelier, la présence du Président du TGI de Valenciennes, Xavier Douxami, était éclairante à plus d’un titre. Il a d’abord rappeler son parcours de magistrat : « Je suis resté très longtemps juge d’instance, celui qui est en contact direct avec ce type de décisions concernant la résiliation d’un bail d’habitation ».

Ensuite, il plante le décor sachant que de notoriété publique la balance de la justice est en faveur du locataire. Dans cette optique, la loi ELAN vient d’être votée fin novembre par le parlement français. « J’ai essayé de lire et de comprendre cette loi ELAN votée le 23 novembre dernier, et applicable le 01 mars 2019. J’ai l’impression qu’elle a bâti une usine à gaz avec un grand degré de complexité où les professionnels auront du mal à s’y retrouver. Tant qu’un professionnel ne fera pas une note de synthèse pour expliquer cette loi Elan, ce sera très compliqué », lance  le Président du TGI de Valenciennes. Les décrets d’applications ne sont évidement pas sortis, plusieurs mois au mieux, mais en tout état de cause leur lisibilité pour tous est un impératif absolu !

Sachant que l’auditoire était composé de professionnels, et notamment par une présence significative des huissiers de justice, on s’interroge sur la capacité du citoyen lamda à comprendre le moindre mot de cette nouvelle donne ! « Nul n’est censé ignorer la loi »… certes, mais faudrait-il encore comprendre ne serait-ce que la philosophie de base, les grands principes régissant la dite loi !

Si le recours à un professionnel de justice est impératif à toutes les étapes, la complexité d’une loi constitue un repoussoir absolu dans l’exercice d’un droit. Plus simple est la loi, plus le citoyen va se diriger vers un professionnel pour la faire respecter. Si le citoyen est totalement perdu, il reste paralysé par la force des événements qui vont s’imposer à lui, et le plus souvent à son détriment. 

Loyers impayés chez les petits propriétaires, un drame !

Sur le Valenciennois, sur un territoire avec des indicateurs dramatiques en terme de précarité sociale, de mal-logement, etc., la bonne conscience collective, médias compris, est de porter l’attention sur les locataires expulsés, les marchands de sommeil, une pensée de longue main très imprégnée dans notre conscience collective. En résumé tout ce qui concourt à l’explosion d’une famille en souffrance financière face au coût d’un loyer, au poids de la facture énergétique… constitue un sujet audible ! Par contre, la situation du petit propriétaire, parfois catastrophique, n’est jamais bonne à entendre, hors de portée de notre baromètre de l’indignation !

Et pourtant, il arrive souvent que le défaut de paiement d’un loyer pour un petit propriétaire vire au drame personnel. « Parfois, nous devons saisir chez des petits propriétaires, car ils ne perçoivent plus leurs loyers », explique un huissier, l’acteur de terrain au contact quotidien en l’espèce.

Face à la pyramide des âges, le séjour dans un foyer d’accueil, voire un EPHAD, est une réalité financière importante face à un reste à charge conséquent. Mais vous avez aussi sur l’autre face de la pièce… «  des petits propriétaires qui ont loué leur logement afin de payer leur mensualité au sein d’un établissement pour personnes âgées, après des mois d’impayés, doivent quitter ce site d’accueil faute de pouvoir régulariser leur contribution », mentionne un huissier de justice. Et parfois, la personne âgée n’a même pas un point de chute…, dramatique !

Autre aspect du dossier, un huissier exprime sa colère. « Quand je vois un salarié gagnant le SMIG connaissant un problème de paiement de loyer, je peux faire une saisie (sur salaire/ADT ou autre). Par contre, une famille avec 2 500 € de CAF mensuel ne payant pas le loyer, l’eau, l’énergie, mais avec le dernier écran plat, les forfaits des smart-phone etc., je ne peux pas intervenir, cela me choque ! ».

Pour sa part, Christèle Tiberghien, la référente de l’ADIL (Agence Départementale d’informations sur le Logement) soulignait : « Les particuliers sont très peu au courant des lois , notamment du droit en vigueur ». Néanmoins, tous les participants s’accordaient à dire que la mentalité n’était plus la même : « Avant, la première chose qu’un locataire pensait à faire, c’était le paiement de son loyer. Maintenant, on s’inquiète six mois après en cas de non paiement de loyers… » !

Bien sûr, la situation d’un petit propriétaire est prise en compte par le TGI. « Evidemment, nous sommes plus sensibles à la situation d’un petit propriétaire en comparaison à celle d’un bailleur social. J’ai vu des petits propriétaires privés pleurer à la barre tant leur situation était inextricable », explique le Président du TGI de Valenciennes, Xavier Douxami. Dans ce cas, Grégory Cosson, huissier de justice intervenant, déclare : « Il faut expliquer la procédure au client propriétaire avec beaucoup de pédagogie ce qui n’est pas simple face à certains comportements de locataires ».

Durant plus d’une heure, les huissiers de justice présents ont égrené les cas de terrain succédant aux exemples édifiants, habitat très dégradé, loyers impayés, voire cas encore plus invraisemblable « Je connais des familles qui n’ont jamais payé un loyer depuis 20 ans. Ils partent au bout de 3 ans quand cela tourne mal, au niveau procédure, et vont abuser un autre propriétaire privé », conclut un huissier. Ce retour de vécu démontre, si besoin était, que toute représentation manichéenne entre le propriétaire et le locataire n’est pas du tout le reflet de la vie judiciaire d’un tribunal d’instance.

Dans tous les cas de figure, faire appel à un professionnel du Droit est plus que recommandé pour traiter un problème de baux, de loyers impayés, voire d’occupation problématique tout court, car visiblement ce n’est pas la loi ELAN qui va améliorer la lisibilité dans ce domaine !

Daniel Carlier

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Publié par Daniel Carlier le 10 décembre 2018
droit et logement Martine Trussant
(Logement) D’une loi complexe naît la complexité de son application…
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