L’application de la loi de transition énergétique passe par une meilleure efficacité thermique des logements. A ce titre, la rénovation des collectifs constitue un enjeu clé pour le développement durable, et par capillarité la bonne gestion d’un immeuble est indispensable. Pour résoudre cette équation complexe, l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) devient de facto un allié majeur pour tous les copropriétaires, et de fait pour le climat… !

(Lucien Giuliani, Martine Garcia)

Le syndic professionnel, le Conseil syndical, un rapport de force !

L’ARC est une association née en 1987, elle irrigue plus de 1 400 immeubles en France dont des collectifs de plus de 1 000 logements. Sur les Hauts-de-France, l’ARC est basée sur Lille et Dunkerque, mais depuis novembre dernier, une antenne est ouverte également au sein de la Maison des Associations de Valenciennes. Son responsable, Lucien Giuliani, nous évoque les avancées nombreuses du législateur en la matière, et le rôle majeur d’un Conseil syndical des copropriétaires dans la bonne conduite de gestion d’un collectif de logements.

Dans le parc privé, la loi impose la création d’un syndic pour gérer les charges, voire les recettes, d’un collectif de logements. Parfois, le tout se résume à travers la création d’un syndic bénévole. Cela peut-être le cas dans une petite copropriété de quelques appartements. Par contre, pour les collectivités plus conséquente, un syndic professionnel est dans l’immense majorité des cas à la manoeuvre. Cette existence d’un syndic professionnel impose légalement la constitution d’un Conseil syndical, le gestionnaire mandaté a en face de lui un organe représentatif, avec un président, des copropriétaires.

Lucien Giuliani « Il est important d’avoir un contre pouvoir pour la bonne gestion d’un immeuble »

Président d’un conseil syndical, depuis 10 ans, dans un immeuble dans le quartier du Vignoble à Valenciennes, Lucien Giuliani évoque l’importance des décisions prises en Assemblée générale, mais surtout de l’existence d’un outil de contrôle du syndic professionnel. « J’étais contrôleur de gestion de formation. Il est important d’avoir un contre pouvoir pour la bonne gestion d’un immeuble ».

Loi Alur 

La première mesure de taille est la formalisation du contrat de syndic. « En effet, avant il n’y avait pas de contrat type, il était très difficile de comparer la prestation d’un syndic à un autre syndic professionnel, comparer les forfaits etc. », précise Lucien Giuliani.

Autre mesure qui a chamboulé le mode opératoire des agents immobiliers, le fameux état daté est inscrit dans cette loi Alur. En clair, le futur acquéreur d’un lot en copropriété est informé avant la signature du compromis de la situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété par un document appelé « pré état daté », puis lors de la signature de l’acte définitif de vente d’un « état daté ». De fait, cette information obligatoire permet à l’acquéreur de mesurer les charges à venir.

Ensuite, toujours cette loi Alur instaure la mise en place d’un carnet d’entretien de l’immeuble. Ainsi, syndic professionnel ou gratuit, le carnet d’entretien permet de constater les contrôles, les travaux, l’entretien etc. effectués au fil des années.

Enfin, la loi Alur a imposé dans les comptes de gestion d’un immeuble la création d’un « fonds travaux » à hauteur de 5% du budget total annuel de la copropriété. Sur ce point, la problématique est qu’il n’y a pas de sanctions prévues si l’immeuble est mal géré. Certains sont parfois en quasi faillite ce qui rend inopérant tous les projets de travaux en faveur d’une meilleure efficacité thermique.

Cette fois, la loi ALUR a imposé le diagnostic DGT (Diagnostic Technique Global), c’est tout simplement une extension des obligations précédentes en terme de présence d’amiante. Cette fois, la qualité de l’enveloppe thermique est un élément constitutif des informations concernant la vente d’un bien. Au regard des mesures pour réduire les passoires thermiques, tant pour les collectifs que pour les maisons individuelles, on peut souligner que ce DGT est le pilier de tout, d’une vente, voire d’un choix collectif de travaux par le Conseil syndical, et par suite des décidons lourdes prises en Assemblée générale.

Le rôle de l’ARC

Cette association permet d’abord une assistance juridique, un conseil de gestion etc. pour le responsable d’un Conseil syndical. En clair, toute action, coût, travaux, doit se préparer en amont et l’ARC soutient ses adhérents dans la bonne gestion d’un immeuble.

Ensuite, le rôle de l’ARC est politique puisqu’il « participe aux négociations actuelles des Ordonnances Macron », indique Lucien Giuliani. Comme souvent l’essentiel est dans les petites lignes, et l’ARC « veut peser sur la rédaction du décret. Cette association est reconnue nationalement puisqu’elle participe aux commissions paritaires des gardiens d’immeubles, mais également à celle de l’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat », poursuit-il.

C’est pourquoi son arrivée sur le Valenciennois est une opportunité pour cet arrondissement. « La complexité d’une bonne gestion d’un immeuble est telle qu’un conseil avisé, et proche comme celui de l’ARC, est très important », indique Martine Garcia, membre d’un Conseil syndical d’un immeuble géré par un bailleur social sur Valenciennes.

A savoir que contrairement à un immeuble privé où l’existence d’un Conseil syndical est obligatoire, et concomitant à l’existence d’un syndic professionnel, ce n’est que plus récemment que le Code de la construction a modifié la donne. « C’est l’article 443-15 du Code de la construction qui impose la création d’un Conseil syndical dès lors que le bailleur social vend des lots dits libres », ajoute-t-elle.  Toutefois, le bailleur social est le plus souvent majoritaire dans l’Assemblée générale puisque les lots privés sont le plus souvent minoritaires. « Conformément aux dispositions légales, le bailleur social doit présenter au cours de l’Assemblée générale la constitution d’un Conseil syndical. Par contre, on ne peut contraindre cette assemblée générale à approuver cette constitution. Aucune sanction n’est prévue si l’AG refuse cette disposition », explique Christelle Pollaert, la responsable de l’ARC pour les Hauts-de-France. Compte tenu du nombre de collectifs sur le Valenciennois, cette information peut être intéressante pour les propriétaires privés dans un immeuble régit par un bailleur social comme la SIGH, Partenord, Maisons et Cités etc.

Pour joindre le responsable sur le Valenciennois de l’ARC, voici ses coordonnées : arc.valenciennes@gmail.com ou 06 28 26 86 59, plus d’infos sur https://arc-copro.fr

Daniel Carlier

Publié par Daniel Carlier le 7 janvier 2018
ARC Christelle Pollaert Lucien Giuliani Martine Garcia Valenciennes
L’Association des Responsables de Copropriété (l’ARC) s’installe sur le Valenciennois
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